L’attrait touristique de la France n’est plus à démontrer, avec des millions de visiteurs qui se rendent chaque année sur le territoire pour y découvrir sa richesse culturelle, ses paysages magnifiques et, bien sûr, sa capitale, Paris. Cependant, vu de l’étranger, on ignore souvent qu’au-delà de son fort potentiel en matière de tourisme, le pays renferme de nombreuses opportunités d’investissement intéressantes, à l’image de l’immobilier.
La stabilité de l’économie, la forte demande de logements (en particulier dans les grandes villes) et l’attractivité du pays donc, participent à faire de l’immobilier français un univers pertinent dans lequel investir.
A contrario, comme pour tous les investissements, pénétrer le marché immobilier français représente un défi, plus encore pour les étrangers. Qui se voient régulièrement confrontés à la barrière de la langue, à la lourdeur de l’administration, à la volatilité du marché ou bien encore à de potentiels litiges juridiques.
Néanmoins, sans pour autant rivaliser avec celui de Dubaï, tout récemment considéré comme le plus grand marché d’investissement offshore au monde, avec 146 milliards de dollars de capitaux étrangers, le marché immobilier français demeure des plus attractifs. Qu’il s’agisse d’acheter un bien immobilier à Dubaï ou en France, l’objectif reste le même : rentabiliser son investissement. Voyons maintenant comme s’y prendre en tant qu’étranger.
Les sociétés d’investissement
En France, il est souvent avisé de passer par ce qu’on appelle communément une société d’investissement pour réaliser des placements immobiliers. Selon leur forme, ces structures peuvent permettre d’investir avec des moyens moindres ou à plusieurs, d’optimiser la fiscalité liée aux éventuels bénéfices de l’opération, ou simplement de se protéger davantage. À condition bien entendu d’exploiter ces dispositifs intelligemment et à bon escient. Voici les principales sociétés d’investissement en France.
La SCI
Certainement la plus connue, car la plus accessible, une SCI, ou société civile immobilière, est une structure spécialement conçue pour l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier. Il est possible d’y recourir, que le projet s’étende sur le long terme, avec par exemple une revente planifiée plusieurs années plus tard ou une succession programmée, ou bien qu’il s’agisse d’un investissement locatif.
Les avantages de la SCI sont nombreux :
- Simplification de la gestion du patrimoine
- Facilitation de la sortie de l’investissement
- Optimisation de la transmission d’un bien au sein d’une même famille
- Avantages fiscaux applicables sous certaines conditions (Loi Pinel, Loi Malraux, etc.)
S’agissant des inconvénients, on peut recenser :
- L’obligation d’être à plusieurs au sein de la structure
- Une création coûteuse et contraignante
- La responsabilité illimitée des associés
La SCPI
La SCPI, ou société civile de placement immobilier, est un organisme de placement collectif qui prend la forme d’une société non cotée en bourse. L’investissement dans un ou plusieurs biens se fait en acquérant des parts de la SCPI. Le ou les biens en question ne peuvent cependant qu’être destinés à de la location.
Au chapitre des avantages, on peut citer le fait de pouvoir diversifier ses investissements grâce au système d’acquisition de parts, ou bien la mutualisation des risques entre l’ensemble des investisseurs. Comme la SCI, la SCPI permet dans certains cas d’optimiser la fiscalisation des bénéfices réalisés grâce à l’investissement.
La SIIC
Une SIIC, ou société d’investissement immobilier cotée, est une forme de société foncière. C’est-à-dire qu’investir dans une telle structure revient à acheter des actions de la société. Les bénéfices sont quant à eux redistribués aux actionnaires sous la forme de dividendes. Comme la SCI, une SIIC peut seulement agir dans le cadre de la location d’un bien immobilier.
Ses avantages sont l’absence de frais d’entrée, sa simplicité en matière de gestion et d’administratif, ainsi que sa fiscalité avantageuse. Quelques inconvénients subsistent tout de même, à l’image du fait de voir vos actions cotées en bourse, ou de l’impossibilité de contracter un emprunt immobilier pour financer votre investissement.
Fiscalité et taxes
S’agissant de la détention d’un bien immobilier en France, une différence doit être faite entre les taxes impondérables et les impôts à régler sur les bénéfices réalisés grâce à la gestion du bien. En ce qui concerne les taxes, seule la taxe foncière est encore aujourd’hui d’actualité, la taxe d’habitation ayant été définitivement supprimée par le gouvernement français il y a quelques années.
La taxe foncière est une taxe annuelle sur la propriété immobilière imposée au propriétaire, que le bien soit effectivement occupé par lui ou loué ou non. Historiquement, cette taxe est destinée au financement des services locaux par les communes, les intercommunalités et les départements. Toutefois, depuis 2021, le produit de la taxe sur les propriétés autres que foncières est désormais intégralement reversé aux conseils municipaux, à l’exclusion des départements.
La taxe foncière s’applique largement à tous les types de biens, qu’ils soient résidentiels, commerciaux, industriels ou professionnels. Les terrains sont également soumis à la taxe, mais dans une moindre mesure, et des exonérations sont prévues pour les bâtiments à caractère agricole.
En ce qui concerne les impôts sur les bénéfices, leurs taux dépendent du moyen par lequel vous avez investi (notamment les sociétés d’investissement mentionnées plus haut). Mais aussi du montant de la totalité de vos revenus imposables ainsi que de votre régime fiscal.
Aspects juridiques
Acquérir (ou céder) un logement en France est un acte lourd, tant au niveau financier, qu’administratif et juridique. S’agissant de ces deux derniers points, il est essentiel de bien prendre la mesure des différentes démarches à suivre et des nombreux documents juridiques à présenter pour s’assurer de la bonne faisabilité de l’opération.
Se faire accompagner par un notaire est par exemple indispensable, et cela protège de plus les différentes parties durant la transaction. Le rôle de ce dernier est d’accompagner les personnes qui font appel à lui, qu’elles soient de nationalité française ou étrangère. Permettant dans le même temps aux investisseurs de faire face aux nombreux défis juridiques, comme les nombreuses règlementations en vigueur (droits de propriété, environnement, urbanisme, etc.).
Pour résumer
Investir dans l’immobilier en France peut parfois s’apparenter à un véritable parcours du combattant, même pour un individu français. Il n’est donc pas surprenant que ce constat soit d’autant plus vrai pour toute personne étrangère souhaitant effectuer un investissement de ce type sur le sol français. Néanmoins, en vous renseignant en amont sur les différentes structures d’investissement, sur la fiscalité et la taxation, ainsi que sur le volet juridique, toutes les chances sont mises de votre côté pour profiter des formidables opportunités qu’offre l’immobilier français.
